文/镜鉴咨询创始人、老张宏论主笔张宏伟

越秀地产，作为最近几年房企领域的国企黑马，作为冲刺世界强的企业，必须说说它投资的那些事儿。

首先，从销售业绩来看，越秀地产年上半年的销售额约为人民币.3亿元，同比上升71%，年度目标完成度过六成。71%的增幅，在楼市仍处于深度调整期的当下，那绝对是一匹黑马。

其实，得益于2-3年积极的投资布局才会有今天的结果。

首先，把握投资民营房企爆雷的时机逆势布局。年下半年以来，市场开始降温，大部分民营房企爆雷，此时，作为地方国企的越秀，把握民营房企爆雷的机会积极进行核心城市的投资布局。如果大家翻一翻过去两年的全国投资拿地排行榜，就会发现，除了华润中海等这样的大央企，越秀就是每年补充拿地货值最高的房企之一。因此，至今我们看到越秀的销售排名增长非常迅速，成为业界少数几个国企黑马房企。

其次，从投资布局上，越秀不将鸡蛋放在广州一个篮子里，寻求另外的核心城市增长极。由于广州是越秀的大本营，一般情况下每年可以为越秀贡献亿左右的销售业绩。但是，近两年尤其是今年广州楼市表现比较差，这也会影响越秀在大本营广州的表现。在广州之外，越秀必须寻求另外的可以有较大贡献业绩的城市做对冲。

据越秀半年报数据显示，年上半年万平方米的新增土地储备中，华东、北京、粤港澳大湾区、西部、华中的占比是33%、26%、22%、14%、5%，大本营所在的大湾区已经落到了第三。这个数据的背后更是验证了老张的分析。

就具体的城市布局策略来看，在广州之外，深圳同样是以旧改为主，旧改的节奏上的“慢”很难满足越秀短期内提升业绩的要求，因此，深圳不大可能成为越秀重仓深耕的城市。所以，从投资逻辑上，越秀应该去选择以公开市场为主的核心一线城市或强二线，毫无疑问，上海、北京、杭州、成都等市场总体基本面较好的城市就成为备选。

按照这样的逻辑来看，也就不难理解越秀近2-3年为什么在上述城市积极布局了。尤其是今年，在以公开市场为主的北京土地市场重仓布局；在上海，同样也想积极投资布局，可惜发生了一些小插曲，机会不会那么巧，短期内没有达到目的。今年4月18日，上海年首次土拍周，越秀地产和华发组成联合体，特意在桌子上摆了橙子和香蕉，寓意成交。结果，在现场资料审核环节，越秀被查出递交的营业执照中经营范围不符合，所以申请材料未通过核验，当时越秀是用杭州公司的营业执照报名的。越秀地产意外出局，最终招商蛇口和南昌市政的联合体以19.05亿元“捡漏”浦东新区16号线周浦地块。

据说，越秀向上级部门举报了4月土拍过程中的不公平的现象。老张认为，越秀在上海还是低调些好，毕竟不是在大本营广州。在上海，万科、中海和华润等大牌房企都可以禁止拿地三年，更何况越秀一个其他城市的地方国企。不管越秀这么做是对还是错，别管真理在哪一方，越秀在上海真的不能太高调。

第三、越秀投资上也会傍大款。毕竟是到了大本应以外的区域或城市，如果要实现落地深耕发展，肯定也需要合作。比如越秀布局上海，自己在上海单打独斗肯定不行，所有就傍大款傍上了保利地产，起码有两个项目是通过和保利地产合作实现投资布局。

第四、越秀的TOD、旧改等传统资源优势，在广州真的可以发挥得淋漓尽致。从拿地来看，据越秀地产管理层的介绍，年的新增土地储备中，非公开竞争的土地占比高达63%（广州贡献最大），公开竞争（招拍挂）的不足4成，为37%。非公开渠道包括了TOD、产业勾地、国企合作等，这些对开发商本身的背景要求是比较高的。越秀地产目前有9个TOD项目储备，其中7个在广州，与广州地铁合作。

上述数据也说明，在大湾区以外区域布局上，其实，传统的非公开拿地的优势没有办法大规模复制，一方面，是因为这些非公开市场的资源本身具有很强的地域属性，作为广州的地方国企，在广州以外区域是很难复制这些非公开拿地手段（不是绝对不能，只是难度高）；另外，从越秀投资布局的角度来看，也必须在大湾区之外积极布局以公开市场为主的核心一线城市、强二线城市，通过高周转推动公司业绩高增长，同时，也为大本营的非公开市场拿地大量资金的沉淀“解局”！

第五、越秀产业基金与越秀地产协同的投资布局，利用“投资杠杆”实现高增长。

越秀本身作为国企，其融资渠道上要比民营房企广泛的多，融资成本也很低，尤其是这两年民营房企爆雷不断的时代，越秀更是发挥其国企背景的融资优势，积极投资布局核心城市。

除了融资渠道与融资成本优质之外，最值得一提的就是越秀产业基金。这两年，在广州番禺区，越秀地产连拿了两块地，这两地块位置相邻，也就是现在的越秀·大学城·和樾府、越秀·大学·星汇锦城。其实，回顾一下当年拿地的情形，为了拍下这两块地，光是土地款，越秀就支付了86个多亿。

尽管这两块地都由越秀（广州越创房地产开发有限公司）拍下、操盘，但它对广州越创的持股比例，只有10%。广州越创其他90%的股权，在越秀产业基金手里。越秀产业基金背后，站着广州十几家最有实力的国资企业——广州工控、广州友谊集团、广汽集团、珠江实业、广州港、广州建筑、广州轻工。

越秀地产与越秀产业基金的关系，跟保利地产与信保基金的模式有点像——这些基金既向开发商输送了资金，又让背负了巨额债务的开发项目，从上市公司出表。在会计处理上，广州越创并不是越秀的子公司，而是作为联营公司入账。这样一来，广州越创背负的债务，不会计入越秀的资产负债表。

也就是说，越秀以10%的权益出资，撬动了总地价高达86亿和樾府、星汇锦城。这种高杠杆模式，在越秀体系内，并不是个案。这个月，越秀击败了六家国央企开发商，以68个多亿的总价，拍下了广州天河区世界大观地块。这块地的成交楼面价，每平米超过了五万块钱。在广州土拍史上，世界大观地块的土地单价，能够排进前十。越秀拿地的主体，是广州广盈房地产开发有限公司。跟广州越创的股权结构一样，广州广盈由越秀持股10%，越秀产业基金持股90%。

此外，据年初越秀地产业绩发布会上介绍，其年拿地预算约为亿元，而截至目前已用超过亿元。按上述越秀产业基金+越秀地产的投资拿地模式进行分析，越秀地产的今年的实际拿地金额肯定会超过亿，预计有可能会在-亿。难怪越秀地产会有这么快的高增长，其实，是越秀地产是有一套自己的独特的投资玩法。你懂了吗？